Appartement ou maison : peut-on négocier le prix de son loyer ?

Photo de vince67 sur Unsplash

"Quoi ? Le loyer a encore augmenté ?"

Si vous êtes locataire d'une maison ou d'un appartement, vous avez certainement déjà prononcé cette phrase au moins une fois.

Je me trompe ?

Il est même probable que vous n'ayez accepté sans sourciller ces petites augmentations.

Après tout, c'est pour tout le monde pareil...

Le coût de la vie augmente pour tous.

Sauf que...

Vous ignoriez probablement que négocier le prix de son loyer n'est pas une tâche impossible.

Je vais vous expliquer comment cela est possible et quels sont les arguments à avancer à votre bailleur.

Petite précision : les logements HLM ne sont pas concernés. De même, la tâche est plus ardue avec les agences immobilières mais ce n'est pas impossible : il suffit de bien cerner le type de logement souhaité.

Heureusement pour vous, il existe des exceptions et négocier le prix de son appartement ou de sa maison n'est en rien impossible.

Que vous soyez déjà locataire ou bien que vous prospectiez pour votre nouvelle demeure, la lecture de cet article pourrait vous intéresser.

L'analyse du contexte

Voyons du côté d'un propriétaire de logement.

Imaginions que son bien immobilier soit sur le marché et qu'il cherche un locataire.

S'il reçoit de nombreuses demandes, c'est que son bien est désiré et que la demande est bien réelle.

À l'inverse, si les demandes sont rares, il y a de bonnes chances (pour vous !) que son bien n'attire pas et que l'appartement en question soit vacant.

Un appartement sans locataire, c'est une perte d'argent pure pour le locataire.

C'est dans ce cas de figure que les négociations seront les plus simples à entamer.

Les centre-villes sont donc moins propices aux locations.

À l'inverse, les logements un peu plus excentrés seront fatalement moins demandés. C'est sur ces derniers que vous obtiendrez les plus belles remises.

Lorsque vous aurez repéré un logement qui vous plait, prospectez et cherchez des indices qui pourraient vous aiguiller sur son absence de locataire depuis pas mal de temps.

Dans mon cas, j'ai visité des appartements très poussiéreux, un indice qui ne trompe pas.

Faire remarquer la poussière et poser la question : "Cela fait longtemps que vous n'avez pas de locataire ?" est un excellent moyen de préparer le propriétaire à une potentielle (mais certaine) négociation ultérieure.

Si vous convoitez un appartement dans un quartier huppé de Paris, vous n'aurez pas gain de cause, par exemple.

Négocier le prix de son loyer

Lorsque l'offre est supérieure à la demande, les négociations sont plus simples.

Pour cela, il y a un indice : repérer les petites annonces sur le net.

Cherchez une moyenne des prix pratiqués et gardez en tête que les prix annoncés sont ceux des logements qui n'ont pas trouvé preneurs. Ils sont donc potentiellement plus élevés que le prix réel des bien loués.

Lorsque vous visiterez un appartement ou une maison, montrez votre intérêt pour le logement, mais ne soyez pas trop enthousiastes. N'affirmez jamais le fait que vous allez signer le bail !

Montrez-vous curieux et posez les questions stratégiques : n'est-ce pas trop difficile de trouver des locataires ? Quel est le montant des charges ? Le quartier n'est-il pas trop bruyant ?

Présentez au propriétaire - ou bailleur - les éléments perturbants :

• Le bar situé à 50 mètres : à quelle heure ferme-t-il ? N'y a-t-il pas de trop de bruits qui en émanent ;

• La poussière indique qu'il n'y a pas eu de locataire depuis quelques temps ;

• Le niveau d'isolation ;

• L'absence éventuelle d'un parking gratuit ;

• Les peintures ou tapisseries en mauvais état potentiel.

Cela ancrera dans la tête du propriétaire que le bien vous plait, mais qu'il y a des inconvénients.

S'il y a peu de demandes, il proposera certainement de trouver une solution : qu'il s'agisse de repeindre les murs, de louer un box attenant ou bien d'améliorer l'isolation.

Vous pouvez demander une ristourne sur le montant du loyer. Cela évitera des travaux coûteux au propriétaire.

Précisez bien qu'à ce tarif remisé, vous accepteriez de signer le bail.

Cela pose une condition et indique à votre interlocuteur une volonté de votre part de vous engager.

Théorie de l'engagement successif

La théorie de l'engagement successif est un concept sujet à controverse.

Pour ma part, je ne le pratique pas, car je ne le trouve pas très respectueux.

Il s'agit néanmoins d'une méthode largement éprouvée pour parvenir à réaliser une négociation. C'est la raison pour laquelle il me semble judicieux de l'inclure au sein de cet article. À vous de voir si vous souhaitez ou non la mettre en œuvre.

Voilà comment se déroule l'engagement successif.

Dans un premier, vous montrerez votre entrain à signer le bail pour ce merveilleux logement.

Quelques heures ou jours plus tard, votre compagnon/compagne/ami(e)/colocataire va appeler le propriétaire pour lui dire que le prix du loyer est trop élevé et que par conséquent, vous souhaitez soit une remise, soit une annulation de la location.

Ce n'est pas très fair-play mais cela peut marcher, selon certains témoignages récoltés.

Personnellement, je ne conseille pas cela.

Négocier n'est pas manquer de respect, bien au contraire, c'est un échange mutuel.

Le mot de la fin

Négocier le prix de son loyer d'appartement ou de maison n'est pas une tâche simple.

Il faut combiner plusieurs éléments indispensables :

• Que le logement ne soit pas en plein centre-ville
• Dans l'idéal, qu'il n'est pas de locataire depuis quelques mois
• Qu'il ne soit pas dans un état totalement neuf, avec quelques défauts

Si ces conditions sont réunies, alors les négociations pourront débuter. N'espérez pas économiser 20% sur votre loyer. La remise peut atteindre jusqu'à 10% dans certains cas, ce qui est déjà très honorable.

Si le propriétaire est ouvert à la négociation mais qu'une remise ne l'intéresse pas, tentez d'économiser sur les charges.

Enfin, ne perdez pas votre temps à négocier avec une agence (surtout si HLM), c'est bien souvent perdu d'avance...

C'est valable partout ?

Alors bien sûr, ces conseils ne pourront pas s'appliquer dans tous les domaines ni dans tous les pays.

Cela dépend avant tout de l'offre et de la demande. Le marché de l'immobilier peut varier assez fortement d'une région à une autre.

Louer un bien en Suisse en ce moment, c'est une vraie bonne idée. Le marché s'est bien relevé en 2022, au point de revenir à son niveau de 2019. Cela aboutit sur un bon équilibre entre l'offre et la demande.

Surtout, de nouvelles tendances se sont dégagées, comme la volonté d'avoir un intérieur plus spacieux pour créer des espaces dédiés.

Fatalement, tout cela n'aide pas vraiment à négocier le prix d'un loyer mais cela reste toujours possible dans certains cas bien précis. Seulement, à Genève comme dans d'autres grandes villes européennes, l'offre est parfois encore insuffisante.

Pour négocier efficacement le prix d'un loyer, vous devrez vous orienter vers un logement qui n'est pas loué depuis plusieurs mois déjà. Sans cela, il vous sera difficile d'obtenir la moindre ristourne face à un marché aussi dynamique. Selon Moser Vernet & Cie, les prix de l'immobilier devraient continuer de grimper dans les prochaines années, mais moins fortement que par le passé.